Reparaciones antes de vender

Las ventas rara vez se caen por lo grande. Se frenan por un informe de inspección lleno de puntos pequeños que nadie alcanzó a resolver, y por un vendedor que se entera de lo que está mal al mismo tiempo que el comprador.

Dos momentos, dos trabajos distintos

Antes de publicar. Los puntos visibles y baratos que marcan el tono. Un comprador que entra a una propiedad donde las llaves gotean y el sellado está negro asume que lo que no se ve está peor. Resolver eso antes de las fotos y las visitas cambia cómo se siente la inspección antes de que empiece.

Después de la inspección. Una lista con fecha y un período de contingencia encima. El trabajo hay que hacerlo, documentarlo y hacerlo a tiempo.

Qué aparece con más frecuencia

Del lado de la plomería, más o menos en orden de frecuencia:

• Inodoros que corren y llaves que gotean. Triviales, y señalados siempre.
• Fugas bajo los lavamanos. El mueble que nadie abre.
• Desagües lentos, y la pregunta de si es una obstrucción o la línea.
• Edad del calentador, bandeja faltante, tanque de expansión ausente, descarga de alivio improvisada. Los atajos de instalación de un dueño anterior se convierten en el punto del informe del dueño actual.
• Llaves de ángulo y conectores flexibles al final de su vida útil.
• Llaves de paso faltantes o inaccesibles.
• Líneas de drenaje de hierro fundido en cualquier construcción anterior a mediados de los setenta.
• Suministro galvanizado en propiedades antiguas de Coral Gables, North Miami y Hialeah.
• Sellado y fragua que se leen como descuido sea cual sea la realidad.

Sobre los puntos que asustan

Dos hallazgos asustan a los compradores de forma desproporcionada: el hierro fundido y la tubería galvanizada.

Un inspector reporta lo que ve. Ese es su trabajo, y no es lo mismo que determinar si la tubería realmente falló. El hierro fundido falla de forma despareja: los tramos horizontales bajo losa se van primero, las bajantes verticales muchas veces tienen años por delante.

Inspeccionar la línea antes de que alguien negocie un crédito suele ser la diferencia entre una cifra pequeña y una grande. Y si sí falló, también quiere saberlo, por escrito, antes de que el contratista del comprador ponga su propio número. Vea reemplazo de drenaje de hierro fundido.

Cómo trabajamos un informe

Trabajamos con el informe tal como está redactado. Mándelo como llegó. Preferimos leer las palabras del inspector que un resumen: esas palabras son las que la otra parte le va a exigir.

Le decimos qué entra en la fecha. Antes de aceptar. Si la lista no entra en el período de contingencia, le decimos qué puntos se pueden hacer y cuáles no, en vez de aceptar y después fallar.

Separamos los puntos con honestidad. Cuáles son defectos reales, cuáles son mantenimiento y cuáles son un inspector anotando una condición y no una falla. No todo lo que hay en un informe hay que hacerlo, y eso debería decírselo alguien a quien no le pagan por punto.

Documentamos sobre la marcha. Qué se encontró, qué se hizo, en qué consistió. Redactado para reenviar. Un registro claro es lo que evita que un punto cerrado se vuelva a abrir.

Limpio y sin estorbar. Las propiedades en esta etapa se están mostrando. Trabajamos alrededor de las visitas y no dejamos rastro.

Todo el trabajo de plomería se completa según el Código de Construcción de Florida y se presenta a inspección cuando corresponde, por un contratista con licencia en Florida, Lic. #CFC1433820.

Para agentes inmobiliarios

Mándenos la lista y la fecha. Va a recibir una respuesta directa sobre qué entra, por escrito, que puede reenviar a su cliente y a la otra parte sin reescribirla.

Cuando varios puntos corresponden a oficios distintos, le decimos con claridad cuáles son nuestros. Un plomero que reclama todo lo que hay en un informe es un plomero al que va a tener que administrar, no uno en el que va a poder apoyarse.

Qué influye en el costo

• Cuántos puntos y si se hacen en una sola visita.
• Qué hay detrás de ellos. Un inodoro que corre es una válvula de llenado. Un desagüe lento puede ser un destape o la línea.
• Si algo hay que investigar antes de poder cotizarlo.
• La fecha límite. Los plazos comprimidos cuestan más, y lo decimos en vez de incumplirlos en silencio.
• El resane cuando un punto exige abrir algo.